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城投公司所拿的地块诚然面积比较大，可是拿地金额相较于热门城市经常比较小。

中房报记者 李叶丨北京报说念

地方城投平台正成为中小城市地皮市集的最大“操盘手”。

4月初，多家辩论机构发布了一季度房企拿地数据。从权柄拿大地积上看，中小城市（特别是一些县城）的城投公司异军突起。

在中指辩论院发布的权柄拿大地积百强榜中，城投公司占据七成以上。其中，衡南县发展集团以122万遍及米的权柄拿大地积击败绿城中国位列榜单第一位，海兴县兴港建设发展以89万遍及米的权柄拿大地积位列榜单第四位，东山县新农投发公司以65万遍及米的权柄拿大地积位列榜单第十。

中国房地产报记者查阅上述城投公司拿地信息发现，多量地块位于其公司所在的城市。

对此，广东省城乡筹画院住房战略辩论中心首席辩论员李宇嘉在接收记者采访时暗示，地方城投公司在当地大举拿田主要有两方面的办法：一方面是为了托底当地地皮市集；另外一方面是为了拿到地块后进行融资，帮地方政府作念园区的斥地、招商引资。

“地方财政吃紧和低线城市楼市复苏后果欠佳，或是这一表象产生的蹙迫原因。”中国企业老本定约中国区首席经济学家柏文喜合计，地方城投公司的积极拿地行径，有助于踏实地皮市集的价钱和供应，幸免地皮市集出现大幅波动，对房地产市集的踏实发展起到一定的撑执作用。同期，此举不错带动地方基础体式建设和相关产业的发展，促进地方经济的增长，提高地方的服务率和住户收入水平。

“不外，这一转为也可能导致地方政府债务加多，尤其是在一些地方城投公司资金实力不足的情况下，可能和会过举债的神志进行拿地，从而加重地方债务风险。若是地方城投公司拿地后不足时斥地或斥地程度闲散，可能会导致地皮资源的奢侈，影响房地产市集的供应和需求均衡。” 柏文喜坦言。

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分化的地皮市集

本年开年以来，热门城市地皮市集执续回暖。

凭据中指辩论院数据，2025年1~3月，TOP100企业拿地总和2895.8亿元，同比增长30.6%。中枢城市优质地块竞拍热度较高，300城住宅用地出让金同比增长两成多。

与此同期，地皮市集的分化特征愈发显著。

克而瑞辩论中心分析合计，2025年1~3月，以北京、上海、杭州、成皆为代表的一线城市及强二线城市地皮成交溢价率执续攀升，中枢区位优质地块频现高溢价成交表象，激动市集热度及温雅度重回上行通说念。值得看重的是，本轮市集回暖呈现显著结构性特征，三四线城市仍量价同比回缩，市集复苏动能不足，践诺性改善仍需依托区域经济基本面的建造及战略支执的执续性。

对于接下来的拿地举措，头部房企的投资策略亦高度趋同，均暗示集中资源争夺“回暖”城市的中枢肠块，如龙湖集团董事长陈序平在2024年齿迹会上明确暗示，将来龙湖将聚焦一二线中枢城市的优质地块；招商蛇口董事长蒋铁峰也强调，要优中选优，聘请中枢城市、中枢区域进行投资。

这一表象在昨年就已初见条理。

中指辩论院发布的《2025中国房地产百强企业辩论论说》线路，2024年，从城市品级散布来看，百强代表企业的新增土储权柄面积中二线城市占比达到66.5%，较上年耕种2.3个百分点；一线城市占比26.0%，较昨年耕种4.2个百分点；三四线城市占比则大幅减少6.5个百分点至7.5%。

地皮市集的“冷热”与当地楼市回暖情况有着平直关系。

凭据易居辩论院2月份发布的监测数据，100个城市中一、二、三四线城市的新建商品住宅存销比分离为12.8个月、18个月和30.6个月。昨年4月，寰球百城中有42个城市去化周期卓绝36个月，基本是三四线城市。

显著，三四线城市去库存压力最大。

多位分析师暗示，面对民企拿地贫乏、地皮财政压力较大的配景，城投是地皮市集走弱之下的蹙迫托底力量。此外，城投公司承担发展地方经济职责，跟着房企在所属区域拿地积极性下跌，城投公司“托底”拿地是2021年以来一直存在的行径。

“这些城投公司所拿的地块诚然面积比较大，可是拿地金额相较于热门城市经常比较小。”李宇嘉直言。

记者看重到，本年一季度拿大地积122.3万遍及米的衡南县发展集团所在的衡阳市2024年全年景交经兴修筑面积共412.1万遍及米。

在新增货值百强榜中，权柄拿大地积排名第一的衡南县发展集团仅排在第五十七位，权柄新增货值45亿元。记者虽未查找到对应地块，但其控股的子公司衡南县文化旅游有限公司在本年1月份赢得的衡南县耒阳市边际板块1宗住宅用地起拍楼面价仅693元/遍及米。

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城投斥地程度待提速

城投公司拿地后，斥地情况若何？

克而瑞数据线路，2021年至2024年7月，城投拿地口头中一起开工的地块仅20%，加上部分开工地块，总体开工率22%。即即是时候较早的2021年、2022年，城投拿地开工率也仅30%、27%，而同期央企开工率平均在75%以上，地方国企高达85%，民企也有近五成开工率。

截止2024年7月，城投拿地未开工面积近3.3亿遍及米。

对这一近况，李宇嘉合计，一方面，城投公司自己不具备房地产斥地的才调，其斥地才调、运营才调比拟房地产企业敬佩要弱好多；另一方面，此前城投公司托底拿地的价钱可能并不低，按照近两年的房价走势，贸然进行斥地可能会损失，是以，斥地的酷好没那么大。

柏文喜则暗示，三四线城市房地产市集复苏能源不足的情况下，拿了地的城投平台由于操心市集需求不足，斥地后口头可能濒临销售贫乏和资金回收闲散等问题，因此经常聘请暂不斥地。

若何破解斥地闲散，地皮闲置的问题？

柏文喜从多个方面进行了分析，政府应加强对城投公司资金的监管，确保其拿地资金起首正当、合规，正式城投公司因资金问题导致口头无法斥地。同期，要加强对地皮出让金的不休，确保资金大要实时、足额地用于口头标斥地和建设。荧惑城投公司选用改进的斥地模式，如与社会老本合营斥地、引入专科的房地产斥地企业进行合营等，充分利用社会老本的资金、时期和不休陶冶，加速口头标斥地程度，提高口头标斥地质料。

值得看重的是，周转存量地皮这一场合正慢慢成为房地产战略温雅的热门。

昨年“9·26”政事局会议明确提议支执周转存量闲置地皮。在此前两日的国新办新闻发布会上，财政部也明确允许专项债券用于地皮储备。当然资源部和财政部荟萃髻布了《对于作念好哄骗地方政府专项债券支执地皮储备关联责任的奉告》，提议明确发债条目及资金使用主体、完善专项债券呈文审核过程、作念好资金和收益的详细均衡和严格监督不休四项条目，更好支执哄骗专项债券开展地皮储备责任，有用激动房地产市集止跌回稳。

国度发展检阅委国土斥地与地区经济辩论所主任黄征学暗示，存量闲置地皮和增量地皮不同，触及的利益关系较为复杂，产权主体一般较多。可是，地方城投公司的闲置地皮相对好惩处，政府把闲置的地收储过来，一方面强化了调控地皮市集的才调，另一方面也淘气了城投公司的资金压力；另外，部分房企拿到地皮后永恒闲置不斥地，被政府纳入收储，也能回收一部分现款流，缓解偿债压力。

在柏文喜看来，收储不错在一定程度上踏实地皮市集的供应和价钱，幸免因地皮供应过多或过少导致市集波动，为房地产市集的踏实发展提供保险。同期，收储不错将分散的地皮资源集中起来，进行营救筹画和斥地，提高地皮的利用效能，优化地皮资源设立。

“不外，收储专项债资金有限，有需求的地方和口头却好多，存在较大的不细目性，也弗周详然将但愿寄予于收储。”李宇嘉坦言。

值班编委：李红梅

牵扯裁剪：马琳 温红妹

审读：戴士潮

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